Что взять с собой на приёмку

Перед осмотром желательно подготовить документы, по которым можно проверить комплектацию и характеристики объекта.

• договор участия в долевом строительстве или другой договор приобретения;
• приложения с планировкой квартиры;
• описание отделки;
• перечень установленного оборудования;
• уведомление о готовности объекта к передаче;
• паспорт покупателя;
• доверенность, если квартиру принимает представитель;
• предыдущую переписку с застройщиком;
• проект передаточного акта, если он был направлен заранее.

Особое внимание следует уделить приложениям к договору. Именно в них часто указаны тип отделки, количество розеток, сантехника, окна, двери и другие элементы комплектации.

С чего начинается осмотр квартиры

Осмотр лучше проводить последовательно, чтобы не пропустить отдельные помещения или элементы.

Обычно проверку начинают с общего состояния:

• совпадает ли номер квартиры;
• соответствует ли планировка договору;
• нет ли следов протечек;
• нет ли выраженного запаха сырости;
• не повреждены ли двери и окна;
• завершены ли предусмотренные договором работы;
• убран ли строительный мусор;
• доступны ли счётчики и инженерные узлы.

После общего осмотра специалист последовательно проверяет каждое помещение и фиксирует обнаруженные замечания.

Проверка стен

Стены оценивают визуально и с помощью измерительных инструментов. В зависимости от вида отделки проверяются геометрия, качество поверхности и наличие повреждений.

Обращают внимание на:

• отклонения от вертикали;
• неровности поверхности;
• трещины;
• сколы;
• пустоты и отслоения отделочного слоя;
• следы влаги;
• качество углов;
• стыки материалов;
• места прохождения труб и кабелей.

В квартире с чистовой отделкой дополнительно проверяют качество окраски, обоев, декоративных покрытий и примыкания плинтусов.

Проверка пола

Пол должен быть ровным, устойчивым и соответствовать виду отделки, указанному в договоре.

Возможные недостатки:

• перепады высоты;
• трещины стяжки;
• пустоты под плиткой;
• скрипы ламината;
• повреждения покрытия;
• щели;
• некачественные примыкания;
• следы влаги;
• уклон в сторону жилого помещения.

Если квартира передаётся без чистовой отделки, проверяют состояние стяжки и возможность выполнения последующих работ.

Потолки и перекрытия

На потолке не должно быть очевидных трещин, протечек, повреждений или незавершённых участков.

При осмотре проверяют:

• качество поверхности;
• стыки плит и конструкций;
• следы воды;
• трещины;
• места установки светильников;
• целостность натяжного или подвесного потолка;
• примыкания к стенам.

Следы влаги на потолке требуют дополнительного внимания, поскольку причиной может быть протечка инженерной системы или недостаточная герметизация конструкций.

Окна и балконные двери

Окна влияют на теплоизоляцию, вентиляцию и комфорт в квартире. Их необходимо проверить во всех режимах открывания.

• целостность стеклопакетов;
• наличие царапин и сколов;
• плотность закрывания;
• работу ручек;
• состояние уплотнителей;
• монтажные швы;
• откосы и подоконники;
• наличие продувания;
• работу створок;
• водоотливы с наружной стороны.

Створки не должны самопроизвольно открываться или закрываться при нормальном положении. Повреждения стеклопакета и фурнитуры необходимо отдельно зафиксировать.

Входная и межкомнатные двери

Входная дверь должна свободно открываться, закрываться и фиксироваться замком.

Проверяются:

• полотно и коробка;
• замки;
• ручки;
• уплотнители;
• зазоры;
• наличники;
• порог;
• отсутствие перекосов;
• повреждения поверхности.

Если договор предусматривает межкомнатные двери, каждую из них также нужно проверить отдельно.

Электрика

Проверка электрики зависит от степени готовности квартиры и доступности оборудования.

Специалист может проверить:

• наличие розеток и выключателей;
• соответствие количества договору;
• видимые повреждения;
• фиксацию механизмов;
• наличие напряжения в доступных точках;
• работу автоматов;
• состояние электрического щита;
• маркировку линий;
• работоспособность освещения.

Водоснабжение и канализация

В санузле и на кухне необходимо проверить видимые участки труб и точки подключения оборудования.

• наличие протечек;
• состояние запорной арматуры;
• крепление труб;
• работу кранов;
• состояние счётчиков;
• герметичность соединений;
• слив воды;
• запах из канализации;
• состояние сантехники, если она входит в комплектацию.

Даже небольшую влагу в местах соединений лучше зафиксировать, поскольку после начала ремонта определить первоначальную причину будет сложнее.

Отопление

При осмотре проверяется видимое состояние отопительных приборов и труб.

Обращают внимание на:

• крепление радиаторов;
• повреждения покрытия;
• наличие запорной арматуры;
• протечки;
• расположение труб;
• доступность узлов;
• следы коррозии;
• соответствие количества радиаторов проекту и договору.

Вне отопительного сезона полноценно оценить работу системы сложнее, поэтому в акте можно отдельно отразить ограничения проведённой проверки.

Вентиляция

Нарушения вентиляции могут привести к повышенной влажности, конденсату и появлению плесени.

При приёмке оценивают:

• наличие вентиляционных отверстий;
• целостность решёток;
• направление тяги;
• отсутствие строительного мусора в доступной части канала;
• расположение вытяжки;
• работу предусмотренного оборудования.

Простая проверка не заменяет специализированное обследование вентиляционной системы, если имеются признаки серьёзного нарушения.

Нужен ли тепловизор

Тепловизионное обследование помогает увидеть температурные неоднородности в зонах окон, наружных стен, углов и монтажных соединений.

С его помощью могут выявляться:

• зоны возможного продувания;
• неоднородность утепления;
• холодные участки;
• проблемы монтажных швов;
• температурные особенности отопительных приборов.

Однако результат зависит от температуры внутри и снаружи, прогрева помещения и условий проведения обследования. В тёплое время года информативность проверки может быть ограничена.

Проверка площади квартиры

Фактическая площадь может отличаться от предварительной проектной площади. Порядок расчётов и возможной корректировки цены зависит от условий договора.

При проверке площади важно:

• изучить план помещения;
• проверить конфигурацию комнат;
• учесть лоджии и балконы;
• понимать применяемые коэффициенты;
• сопоставить документы застройщика с фактическим объектом;
• проверить условия договора о допустимом отклонении.

Если разница площади влияет на цену или нарушает условия договора, результаты измерений следует обсудить с юристом.

Как фиксировать дефекты

Устного сообщения представителю застройщика недостаточно. Замечания должны быть описаны так, чтобы можно было определить место, характер и объём недостатка.

Желательно указать:

• помещение;
• конкретный элемент;
• характер дефекта;
• примерное расположение;
• результат измерения;
• фотографию;
• необходимость устранения;
• дату осмотра.

Подписывать ли передаточный акт с замечаниями

Решение зависит от характера дефектов, условий договора и действующих правил передачи объекта.

Незначительные недостатки и дефекты, которые препятствуют нормальному использованию квартиры, имеют разные правовые последствия. Поэтому нельзя применять один сценарий ко всем ситуациям.

Перед подписанием документов следует:

• зафиксировать все замечания;
• проверить содержание передаточного акта;
• не подписывать документы с формулировкой об отсутствии претензий, если претензии существуют;
• получить копию подписанных документов;
• уточнить порядок и сроки устранения недостатков;
• при серьёзном споре получить юридическую консультацию.

Что делать после приёмки

После осмотра сохраните документы, фотографии, видеозаписи и переписку с застройщиком.

Дальнейшие действия могут включать:

• передачу перечня замечаний застройщику;
• согласование повторного осмотра;
• проверку устранённых дефектов;
• подготовку письменной претензии;
• расчёт стоимости устранения недостатков;
• проведение строительной экспертизы;
• обращение за юридическим сопровождением.

Если спор не удаётся урегулировать, документы осмотра могут использоваться как часть доказательственной базы.

Чем приёмка отличается от строительной экспертизы

Частые ошибки покупателей

• Осматривать квартиру без договора и приложений.
• Спешить из-за ограниченного времени представителя застройщика.
• Проверять только чистовую отделку.
• Не фотографировать недостатки.
• Описывать дефекты слишком общими словами.
• Подписывать документ об отсутствии претензий.
• Не проверять окна и инженерные системы.
• Начинать ремонт до завершения фиксации серьёзных дефектов.
• Не сохранять переписку с застройщиком.