Означает ли отказ, что отчёт недействителен

Не всегда. Необходимо различать отчёт, составленный с нарушениями, и документ, который просто не подходит для конкретной процедуры.

Например, отчёт может быть подготовлен для определения рыночной стоимости квартиры при продаже, а затем заказчик решает использовать его для оформления ипотеки. Банк вправе проверить документ по своим требованиям и запросить другой формат, дополнительные фотографии, сведения о перепланировке или уточнение цели оценки.

В судебном споре отчёт также не обладает заранее установленной силой. Суд рассматривает его вместе с другими доказательствами, оценивает обоснованность расчётов и при наличии существенных разногласий может назначить судебную экспертизу.

Причина № 1. Неправильно указана цель оценки

Цель оценки определяет, для чего будет использоваться результат. От неё зависят задание на оценку, вид определяемой стоимости, дата оценки, объём исследования и содержание отчёта.

Проблема возникает, когда заказчик первоначально сообщает одну цель, а после подготовки документа передаёт его для другой процедуры.

Например:

• отчёт для продажи квартиры передают в банк для оформления ипотеки;
• оценку для наследственного дела используют при разделе имущества;
• текущую стоимость объекта пытаются применить в споре, где стоимость нужна на прошлую дату;
• отчёт для переговоров прикладывают к судебному иску без проверки его соответствия предмету спора;
• оценку одного объекта используют для сделки с другим составом имущества.

Перед заказом необходимо сразу сообщить оценщику, кому будет передан отчёт и для решения какой задачи определяется стоимость.

Причина № 2. Неверно определена дата оценки

Рыночная стоимость всегда определяется на конкретную дату. Цена недвижимости, земельного участка, доли или другого имущества может меняться вместе с состоянием рынка, характеристиками объекта и экономической ситуацией.

Для обычной сделки может потребоваться стоимость на текущую дату. Для наследственного дела стоимость часто определяется на дату открытия наследства. При разделе имущества, оспаривании сделки или другом судебном споре может понадобиться оценка на дату, указанную в требованиях или обстоятельствах дела.

Если дата оценки выбрана неправильно, итоговая сумма может не отвечать цели обращения. Простая замена даты в готовом документе невозможна, поскольку оценщику потребуется заново анализировать рынок на соответствующий период.

Причина № 3. Данные об объекте не совпадают с документами

Получатель отчёта проверяет, можно ли однозначно идентифицировать оцениваемое имущество. Ошибка даже в одной характеристике может вызвать дополнительные вопросы.

Чаще всего проверяют:

• адрес объекта;
• кадастровый номер;
• общую и жилую площадь;
• этаж и этажность дома;
• назначение помещения;
• площадь земельного участка;
• вид разрешённого использования земли;
• сведения о собственнике;
• состав оцениваемых прав;
• наличие ограничений и обременений.

Расхождения могут возникнуть из-за технической ошибки, устаревших документов, перепланировки, изменения адреса или неполного комплекта исходных данных.

Причина № 4. Выбран неподходящий вид стоимости

В зависимости от задачи может определяться рыночная, ликвидационная, инвестиционная или иная стоимость. Чаще всего заказчикам требуется рыночная стоимость, но автоматически использовать её для любой процедуры нельзя.

Вид стоимости должен соответствовать заданию на оценку и предполагаемому использованию результата. Если получателю требуется одна величина, а в отчёте рассчитана другая, документ могут вернуть или запросить новый расчёт.

Причина № 5. Не учтены требования конкретного банка

При ипотеке банк оценивает недвижимость как предмет залога. Поэтому кроме соблюдения законодательства и стандартов оценки у кредитной организации могут быть дополнительные правила.

Банк может проверять:

• соответствие отчёта ипотечной цели;
• срок, прошедший с даты его подготовки;
• состав и качество фотографий;
• наличие сведений о перепланировке;
• описание технического состояния объекта;
• правильность указания кадастровых данных;
• наличие обязательных приложений;
• формат электронной подписи;
• соответствие оценщика или оценочной компании внутренним требованиям банка.

Требования разных кредитных организаций могут отличаться. Поэтому до заключения договора желательно уточнить название банка, ипотечную программу и формат передачи отчёта.

Почему банк может запросить доработку

Почему отчёт может не подойти нотариусу

Нотариусу важно, чтобы оценка соответствовала конкретному нотариальному действию. Требования зависят от того, оформляется ли наследство, дарение, брачный договор, соглашение о разделе имущества или другая процедура.

Причинами замечаний могут стать:

• неправильно выбранная дата определения стоимости;
• отсутствие точного описания имущества;
• расхождения между отчётом и правоустанавливающими документами;
• оценка не всего имущества, указанного в наследственном деле или соглашении;
• неподходящий вид стоимости;
• отсутствие обязательных сведений об оценщике;
• нечитаемые приложения или неполный комплект документов;
• неподтверждённая электронная подпись.

Если оценка нужна для наследства, особенно важно правильно указать дату, на которую определяется стоимость имущества. Она может существенно отличаться от даты обращения к оценщику и даты подготовки отчёта.

Почему отчёт могут оспаривать в суде

Стороны судебного спора нередко представляют разные расчёты стоимости одного объекта. Разница может быть связана с датой оценки, исходными документами, выбранными аналогами, корректировками и фактическими характеристиками имущества.

При рассмотрении отчёта могут возникнуть вопросы:

• соответствует ли оценка предмету спора;
• правильно ли выбрана дата определения стоимости;
• можно ли однозначно идентифицировать объект;
• достаточно ли раскрыты исходные данные;
• подтверждены ли использованные цены и предложения;
• обоснован ли выбор объектов-аналогов;
• объяснены ли применённые корректировки;
• нет ли внутренних противоречий в расчётах;
• соответствуют ли выводы исследованным материалам.

Суд оценивает отчёт вместе с другими материалами дела. Если выводы сторон существенно расходятся или требуются специальные знания, может быть назначена судебная экспертиза.

Причина № 6. Недостаточно обоснованы расчёты

Итоговая стоимость должна быть понятна не только самому оценщику. Пользователь отчёта должен иметь возможность проследить, какие данные были использованы и как специалист пришёл к результату.

Вопросы могут возникнуть, если:

• аналоги существенно отличаются от объекта;
• источники цен невозможно проверить;
• корректировки применены без объяснения;
• не учтено состояние помещения;
• не отражены ограничения использования объекта;
• расчёты в разных разделах отчёта противоречат друг другу;
• итоговая величина не соответствует представленным данным;
• часть существенной информации отсутствует.

При этом само по себе отличие результата от ожиданий заказчика, цены объявления или мнения второй стороны ещё не означает, что отчёт выполнен неправильно.

Причина № 7. Отчёт потерял актуальность для поставленной задачи

Рынок недвижимости и другого имущества меняется. Даже корректно составленный документ может перестать отражать текущую ситуацию, если после его подготовки прошло значительное время.

Дополнительная оценка может потребоваться, если:

• сделка была отложена;
• изменились цены на аналогичные объекты;
• объект был отремонтирован или повреждён;
• изменилась площадь или конфигурация помещения;
• появились новые ограничения или обременения;
• изменилась цель использования отчёта;
• получатель установил более короткий период актуальности документа.

Формальные ошибки в отчёте

Документ также могут вернуть из-за технических и формальных недостатков.

• Нет даты составления или номера отчёта.
• Отсутствуют необходимые сведения об оценщике.
• Не указаны применённые стандарты оценки.
• Не приложены использованные документы.
• Есть нечитаемые страницы или изображения.
• Не совпадают итоговые суммы в разных разделах.
• Электронный документ не подписан надлежащим образом.
• Файл повреждён или не открывается.
• Часть приложений отсутствует.
• В тексте остались технические опечатки, меняющие смысл.

Что проверить до заказа оценки

Большую часть проблем можно предотвратить ещё до начала работы.

• Уточните, кому будет передаваться отчёт.
• Сообщите точную цель проведения оценки.
• Узнайте требования банка, нотариуса или юриста.
• Проверьте, на какую дату нужна стоимость.
• Передайте актуальную выписку ЕГРН.
• Сообщите о перепланировках и изменениях объекта.
• Предоставьте технические документы при наличии.
• Уточните, нужен бумажный или электронный отчёт.
• Согласуйте состав оцениваемого имущества.
• Сообщите оценщику о сроках сделки или судебного заседания.

Что делать, если отчёт уже не приняли

Не следует сразу заказывать повторную оценку в другой компании. Сначала нужно определить характер замечаний.

Рекомендуемый порядок действий:

• получить замечания в письменном виде;
• уточнить, какой раздел или документ вызвал вопрос;
• передать замечания оценщику без пересказа своими словами;
• проверить, были ли предоставлены все исходные документы;
• уточнить, изменилась ли цель использования отчёта;
• определить, достаточно ли пояснения или дополнения;
• при необходимости согласовать подготовку нового отчёта.

Если замечание связано с технической опечаткой, отсутствующим приложением или необходимостью пояснить расчёт, вопрос иногда можно решить без проведения полной повторной оценки.

Если неправильно выбрана дата, цель, вид стоимости или состав объекта, может потребоваться новый расчёт.

Можно ли самостоятельно исправить отчёт

Нет. Заказчик не должен изменять текст, итоговую стоимость, дату, приложения или другие сведения в готовом отчёте.

Самостоятельное редактирование нарушает целостность документа. Любые исправления, дополнения или пояснения должны исходить от оценщика, который подготовил отчёт, и оформляться надлежащим образом.

Нужно ли платить за повторную подготовку

Это зависит от причины замечаний и условий договора.

Если оценщик допустил техническую ошибку или не выполнил согласованные требования, исправление может проводиться без дополнительной оплаты. Если заказчик изменил цель оценки, передал новые документы, выбрал другой банк или попросил определить стоимость на другую дату, фактически возникает новое задание.

Порядок и стоимость доработки лучше уточнить после изучения официальных замечаний.

Как снизить риск отказа

Главное правило — заказывать не просто «оценку квартиры» или «оценку имущества», а отчёт под конкретную задачу.

Оценщику необходимо заранее знать:

• тип имущества;
• цель проведения оценки;
• получателя отчёта;
• необходимую дату определения стоимости;
• состав оцениваемых прав;
• наличие спора или судебного разбирательства;
• требования банка или нотариуса;
• формат готового документа;
• срок, к которому нужен результат.

Чем точнее сформулирована задача и полнее комплект исходных документов, тем меньше вероятность возврата отчёта на доработку.