Оценка рыночной арендной платы: как определить обоснованную ставку аренды

Ставка аренды коммерческой недвижимости не определяется только площадью помещения. Два офиса одинакового размера в одном районе могут иметь разную рыночную арендную плату из-за состояния, этажа, входа, парковки, инженерного оснащения и условий использования.

Независимая оценка помогает определить экономически обоснованную арендную ставку на конкретную дату и при заданных условиях.

Когда нужна оценка арендной платы

• перед заключением договора аренды;
• при пересмотре действующей ставки;
• при споре собственника и арендатора;
• для судебного разбирательства;
• при сдаче коммерческой недвижимости;
• для внутренних корпоративных сделок;
• при передаче большого объекта одному арендатору;
• для проверки экономической обоснованности условий договора.

Какие объекты можно анализировать

• офисы;
• магазины;
• помещения свободного назначения;
• склады;
• производственные здания;
• торговые площади;
• отдельно стоящие здания;
• земельные участки в соответствующих случаях;
• другие объекты недвижимости.

Что влияет на ставку офиса

• район;
• транспортная доступность;
• класс здания;
• этаж;
• состояние отделки;
• парковка;
• инженерные системы;
• доступ в помещение;
• площадь;
• условия договора.

Магазин и торговое помещение

Для торговой недвижимости особенно важен потенциальный поток покупателей.

Оценщик может анализировать:

• первую линию;
• видимость помещения;
• отдельный вход;
• витрины;
• пешеходный поток;
• парковку;
• окружение;
• состояние помещения;
• разрешённое использование.

Складская недвижимость

Для склада цена квадратного метра сама по себе малоинформативна.

Значение имеют:

• высота потолков;
• отопление;
• полы;
• ворота;
• подъезд грузового транспорта;
• погрузочная зона;
• электрическая мощность;
• местоположение;
• площадь территории.

Почему нельзя взять среднее значение из объявлений

В открытых источниках чаще представлены ставки предложения, а не обязательно фактические условия заключённых договоров.

Кроме того, объявления могут включать разные условия:

• НДС или без НДС;
• коммунальные расходы;
• эксплуатационные платежи;
• мебель;
• парковку;
• ремонт;
• арендные каникулы.

Чтобы сравнивать ставки корректно, их необходимо привести к сопоставимым условиям.

Какие документы потребуются

• выписка из ЕГРН;
• план помещения;
• площадь;
• назначение;
• сведения о состоянии;
• действующий договор аренды — если он имеется;
• информация о коммунальных и эксплуатационных расходах;
• фотографии;
• сведения об ограничениях использования.

Как проходит оценка

• уточняется задача;
• определяются условия предполагаемой аренды;
• изучается объект;
• анализируется соответствующий сегмент рынка;
• подбираются сопоставимые предложения;
• проверяются различия;
• выполняются корректировки;
• определяется рыночная арендная плата;
• формируется результат.

Частые вопросы

Полезные разделы

* Итог зависит от характеристик объекта, условий предполагаемой аренды, даты оценки и состояния соответствующего сегмента рынка.