Что относится к незавершённому строительству

К таким объектам могут относиться здания и сооружения, строительство которых начато, но не завершено и которые ещё не готовы к полноценному использованию по назначению.

• недостроенный жилой дом;
• коттедж без внутренней отделки;
• многоквартирный дом в процессе строительства;
• торговое или офисное здание;
• складской комплекс;
• производственный корпус;
• гостиница или база отдыха;
• инженерное сооружение;
• приостановленный строительный проект;
• объект после консервации строительства.

Когда требуется оценка

• при продаже недостроенного объекта;
• для покупки незавершённого строительства;
• при оформлении залога;
• для предоставления отчёта банку;
• при вступлении в наследство;
• при разделе имущества;
• в процедуре банкротства;
• для определения начальной цены торгов;
• при корпоративном споре;
• для внесения имущества в уставный капитал;
• при страховании объекта;
• для судебного разбирательства;
• при расчёте убытков;
• для принятия инвестиционного решения.

Почему вложенные средства не равны рыночной стоимости

Собственник может вложить в строительство значительную сумму, но часть расходов не увеличивает стоимость объекта для потенциального покупателя.

Например, проект мог устареть, материалы — потерять первоначальные свойства, а дальнейшее строительство — потребовать переделки уже выполненных работ.

Возможна и обратная ситуация: рост цен на землю, строительные материалы или недвижимость повышает рыночную стоимость объекта по сравнению с первоначальными затратами.

Поэтому оценщик не просто суммирует расходы, а анализирует экономическую полезность уже созданных конструкций и перспективы дальнейшего использования.

Степень строительной готовности

Процент готовности является важным показателем, но сам по себе не определяет стоимость.

При осмотре анализируются:

• фундамент;
• несущие стены;
• перекрытия;
• кровля;
• оконные и дверные проёмы;
• инженерные коммуникации;
• внутренние перегородки;
• наружная и внутренняя отделка;
• благоустройство территории;
• подключение к сетям;
• выполненные монтажные работы;
• следы повреждений или разрушения.

Два объекта с одинаковым процентом готовности могут иметь разную стоимость из-за качества работ, назначения, местоположения и состояния конструкций.

Техническое состояние объекта

Если строительство долго не велось, конструкции могли подвергаться воздействию осадков, перепадов температуры и влажности.

На стоимость могут влиять:

• трещины;
• коррозия металлических элементов;
• повреждение кладки;
• деформации;
• намокание утеплителя;
• разрушение временной защиты;
• повреждение кровли;
• необходимость усиления конструкций;
• потребность в демонтаже части работ;
• состояние законсервированного объекта.

При наличии признаков серьёзных дефектов может потребоваться техническое обследование строительных конструкций. Оценщик использует его выводы при расчёте стоимости, но не заменяет строительного эксперта.

Земельный участок

Недостроенный объект связан с участком, поэтому необходимо учитывать права на землю и возможность завершения строительства.

Оценщик анализирует:

• площадь участка;
• категорию земли;
• вид разрешённого использования;
• форму и рельеф;
• подъездные пути;
• наличие коммуникаций;
• обременения;
• сервитуты;
• срок аренды, если участок не находится в собственности;
• соответствие объекта назначению участка.

Даже качественно выполненный недострой может иметь ограниченную стоимость, если существуют сложности с земельным участком или дальнейшим оформлением.

Проектная и разрешительная документация

Наличие полного комплекта документов снижает неопределённость для покупателя и помогает подтвердить характеристики объекта.

Значение могут иметь:

• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• рабочая документация;
• сметы;
• акты выполненных работ;
• технические условия подключения;
• документы на земельный участок;
• сведения о постановке объекта на учёт;
• договоры с подрядчиками;
• документы о консервации.

Если фактически построенный объект отличается от проекта, это необходимо учитывать отдельно.

Расходы на завершение строительства

Потенциальный покупатель оценивает не только уже выполненные работы, но и объём будущих затрат.

В расчёте могут учитываться:

• оставшиеся строительные работы;
• восстановление повреждённых элементов;
• демонтаж некачественных конструкций;
• подключение инженерных сетей;
• актуализация проекта;
• получение необходимых согласований;
• благоустройство;
• доставка материалов;
• организация строительной площадки;
• возможное удорожание работ.

Сумма будущих расходов должна подтверждаться доступными рыночными и техническими данными, а не определяться приблизительно.

Что влияет на рыночную стоимость

• местоположение;
• назначение объекта;
• степень готовности;
• техническое состояние;
• площадь и планировка;
• качество строительных работ;
• права на землю;
• наличие разрешений;
• доступ к коммуникациям;
• стоимость завершения;
• срок, необходимый для ввода объекта в эксплуатацию;
• спрос на подобную недвижимость;
• ликвидность;
• обременения и ограничения.

Как проводится оценка

• определяется цель и дата оценки;
• изучаются документы на объект и землю;
• проводится осмотр;
• фиксируется степень готовности;
• анализируется техническое состояние;
• исследуется рынок аналогичных объектов;
• оцениваются расходы на завершение;
• проверяются ограничения и риски;
• выполняются расчёты;
• подготавливается отчёт об оценке.

Какие документы потребуются

• выписка из ЕГРН на объект;
• документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• технический план;
• сметная документация;
• акты выполненных работ;
• договоры с подрядчиками;
• документы на коммуникации;
• сведения о консервации;
• фотографии;
• результаты технического обследования при наличии;
• информация об обременениях;
• материалы судебного дела или требования банка.

Частые ошибки заказчиков

• Приравнивать стоимость объекта к сумме вложений.
• Ориентироваться только на процент готовности.
• Не учитывать состояние конструкций.
• Не предоставлять документы на участок.
• Игнорировать расходы на завершение.
• Не сообщать об отклонениях от проекта.
• Сравнивать недострой с готовой недвижимостью без корректировок.
• Не учитывать ограничения земельного участка.
• Не проводить техническое обследование при наличии дефектов.