Что означает изъятие недвижимости

Изъятие предполагает прекращение права собственности или другого права на земельный участок и расположенную на нём недвижимость для реализации государственных или муниципальных задач.

Изъятие может затрагивать:

• земельный участок;
• часть земельного участка;
• жилой дом;
• коммерческое здание;
• производственный объект;
• склад;
• гараж;
• сооружения;
• инженерные сети;
• объекты незавершённого строительства;
• право аренды;
• другие права на недвижимость.

Что может входить в размер возмещения

Размер компенсации не всегда ограничивается стоимостью земельного участка.

В зависимости от ситуации могут учитываться:

• рыночная стоимость земельного участка;
• рыночная стоимость прекращаемого права на землю;
• стоимость жилого дома;
• стоимость коммерческого здания;
• стоимость сооружений;
• стоимость инженерных коммуникаций;
• стоимость неотделимых улучшений;
• расходы на переезд;
• расходы на прекращение договоров;
• убытки из-за досрочного прекращения аренды;
• расходы на перенос деятельности;
• подтверждённая упущенная выгода;
• другие экономически обоснованные потери.

Каждая составляющая требует документов и отдельного расчёта. Нельзя автоматически прибавить к стоимости недвижимости любую заявленную сумму расходов.

Почему предложенная компенсация может быть занижена

• не учтены реальные характеристики участка;
• выбраны неподходящие аналоги;
• не учтено выгодное местоположение;
• не отражено коммерческое использование;
• не включены отдельные строения;
• не учтены инженерные сети;
• не рассчитана стоимость прекращаемого права аренды;
• не исследованы расходы на переезд;
• не учтены действующие договоры;
• не проанализированы потери бизнеса;
• использованы устаревшие сведения;
• не учтено ухудшение оставшейся части участка.

Оценка земельного участка

При определении рыночной стоимости земли анализируются:

• местоположение;
• площадь;
• категория земель;
• вид разрешённого использования;
• форма участка;
• рельеф;
• подъездные пути;
• коммуникации;
• окружающая застройка;
• ограничения;
• сервитуты;
• возможность застройки;
• рыночный спрос;
• предложения сопоставимых участков.

Кадастровая стоимость участка не всегда совпадает с его рыночной стоимостью и не должна автоматически приниматься как окончательный размер возмещения.

Оценка дома или другого здания

При наличии строений необходимо проверить, все ли объекты включены в расчёт.

Для каждого объекта учитываются:

• назначение;
• площадь;
• год постройки;
• материал стен;
• техническое состояние;
• качество отделки;
• инженерное оснащение;
• фактическое использование;
• правовой статус;
• рыночная ликвидность;
• связь с земельным участком.

Отдельно могут анализироваться гаражи, хозяйственные постройки, ограждения, покрытия, наружные сети и другие улучшения.

Изъятие части земельного участка

Иногда изымается не весь участок, а только его часть. В такой ситуации важно оценить не только стоимость изымаемой площади, но и влияние изъятия на оставшуюся недвижимость.

После изменения границ могут возникнуть:

• неудобная форма участка;
• сокращение подъездных путей;
• потеря парковки;
• невозможность прежней застройки;
• ухудшение доступа к коммуникациям;
• снижение коммерческой привлекательности;
• нарушение технологического процесса;
• снижение стоимости оставшейся части.

Эти последствия необходимо исследовать и подтверждать расчётами.

Оценка прекращаемого права аренды

Если участок находится не в собственности, а в аренде, объектом оценки может быть прекращаемое право аренды.

Значение имеют:

• оставшийся срок договора;
• размер арендной платы;
• условия продления;
• разрешённое использование;
• возможность передачи права;
• доход, получаемый от участка;
• обязанности арендатора;
• ограничения договора.

Убытки бизнеса

Если на участке работает магазин, производство, склад, сервис или другое предприятие, изъятие может привести к дополнительным потерям.

В расчёте могут исследоваться:

• расходы на переезд;
• демонтаж оборудования;
• перевозка имущества;
• монтаж на новом месте;
• простой предприятия;
• расторжение договоров;
• поиск нового помещения;
• восстановление инженерных подключений;
• потеря части клиентского потока;
• другие подтверждённые убытки.

Для упущенной выгоды необходимы финансовые документы и доказательства того, что предполагаемый доход был реальным, а не приблизительным.

Почему важна дата оценки

Рынок недвижимости меняется, поэтому стоимость зависит от даты, на которую проводится расчёт.

При подготовке задания необходимо проверить:

• дату решения об изъятии;
• дату уведомления собственника;
• дату проекта соглашения;
• дату предыдущего отчёта;
• дату, имеющую значение для судебного спора.

Необходимую дату следует согласовать с оценщиком и юристом до начала расчётов.

Улучшения после уведомления

После получения уведомления собственнику не следует рассчитывать, что любые новые постройки или улучшения автоматически увеличат компенсацию.

Законодательство устанавливает особенности учёта объектов и работ, выполненных после уведомления об изъятии. Перед реконструкцией, строительством или крупными вложениями необходимо получить юридическую консультацию.

Какие документы понадобятся

• решение или уведомление об изъятии;
• проект соглашения;
• предложенный расчёт компенсации;
• выписки из ЕГРН;
• документы на земельный участок;
• документы на здания и сооружения;
• технические планы;
• договор аренды земли;
• сведения об обременениях;
• документы на инженерные сети;
• фотографии;
• договоры с контрагентами;
• финансовая отчётность бизнеса;
• документы о расходах;
• материалы судебного дела;
• предыдущий отчёт об оценке.

Как проводится независимая оценка

• изучается решение об изъятии;
• определяется состав имущества;
• проверяются права на участок и объекты;
• согласовывается дата оценки;
• проводится осмотр;
• фиксируются характеристики недвижимости;
• анализируется рынок;
• определяется стоимость участка;
• оцениваются здания и улучшения;
• исследуются подтверждённые убытки;
• согласуются результаты;
• подготавливается отчёт об оценке.

Что делать при несогласии с компенсацией

• не подписывать соглашение без проверки расчёта;
• получить документы, на основании которых определена сумма;
• проверить перечень имущества;
• заказать независимую оценку;
• собрать документы об убытках;
• сопоставить два расчёта;
• подготовить мотивированные возражения;
• провести переговоры;
• при необходимости обратиться за юридическим сопровождением.

Частые ошибки собственников

• Сразу подписывать предложенное соглашение.
• Ориентироваться только на кадастровую стоимость.
• Не проверять состав оцениваемых объектов.
• Не учитывать прекращаемое право аренды.
• Не собирать документы об убытках.
• Не фиксировать состояние недвижимости.
• Не согласовывать правильную дату оценки.
• Не учитывать снижение стоимости оставшейся части участка.
• Предоставлять неполные технические документы.
• Начинать новые работы после уведомления без юридической проверки.

* Материал носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию. Состав возмещения, необходимые документы и порядок защиты прав зависят от обстоятельств конкретного изъятия.