Что считается перепланировкой

Перепланировка связана с изменением внутренней конфигурации помещения, его границ, площади или образованием новых помещений.

На практике к изменениям могут относиться:

• перенос или демонтаж перегородок;
• устройство новых дверных проёмов;
• объединение комнат;
• изменение площади кухни или санузла;
• создание гардеробной;
• объединение или разделение помещений;
• изменение конфигурации коридора;
• присоединение части вспомогательного пространства;
• другие изменения внутренней планировки.

Не каждое изменение ремонта является перепланировкой. Замена отделки, дверей или мебели сама по себе обычно не меняет конфигурацию объекта.

Зачем оценщику технические документы

Оценщик должен идентифицировать объект и описать его характеристики. Для этого фактическая планировка сопоставляется с выпиской ЕГРН, техническим планом, поэтажным планом и экспликацией.

Если документы показывают три изолированные комнаты, а фактически одна перегородка демонтирована, это существенная информация для отчёта.

Согласованная и несогласованная перепланировка

Для оценки важно точно определить, какой вариант относится к конкретной квартире. Одного устного заявления собственника недостаточно.

Можно ли оценить квартиру с несогласованными изменениями

Во многих случаях оценка возможна, если специалисту предоставлены достаточные документы и доступ для осмотра.

В отчёте могут быть отражены:

• фактическая конфигурация квартиры;
• отличия от технических документов;
• предоставленные сведения о согласовании;
• допущения и ограничения;
• возможное влияние изменений на рынок;
• особенности использования объекта.

Результат зависит от цели оценки. Для ипотеки, суда, продажи или наследства требования к документам и описанию ситуации могут различаться.

Как перепланировка влияет на стоимость

Сам факт перепланировки не означает автоматического увеличения или снижения цены. Необходимо оценивать качество и полезность изменений.

Стоимость может увеличиться, если:

• планировка стала удобнее;
• появилось больше полезного пространства;
• улучшилось естественное освещение;
• созданы удобные места хранения;
• изменения соответствуют спросу покупателей;
• работы выполнены качественно;
• документы оформлены.

Стоимость или ликвидность могут снизиться, если:

• комнаты стали неудобными;
• уменьшилось количество изолированных помещений;
• ухудшилось естественное освещение;
• работы выполнены некачественно;
• документы не соответствуют фактическому состоянию;
• покупателю придётся оформлять или устранять изменения;
• возникают сомнения в безопасности конструкции.

Функциональность квартиры

Покупатели оценивают не только количество квадратных метров, но и удобство их использования.

Например, объединённая кухня-гостиная может быть востребована у одной категории покупателей, но неудобна семье, которой требуется отдельная комната.

Оценщик анализирует рынок аналогичных квартир и проверяет, как конкретная планировка воспринимается потенциальными покупателями.

Перепланировка и ипотека

При ипотечной сделке отчёт изучает банк. Фактическое состояние квартиры должно быть описано корректно, а выявленные изменения нельзя скрывать.

Решение о принятии объекта в залог принимает кредитная организация. Банк может запросить дополнительные документы, разъяснения или подтверждение согласования.

До заказа отчёта желательно уточнить требования конкретного банка и предоставить оценщику все имеющиеся материалы.

Оценка для продажи

Перед продажей оценка помогает понять, как покупатели будут воспринимать изменённую планировку и оправдана ли заявленная цена.

Потенциального покупателя могут интересовать:

• оформлены ли изменения;
• нужно ли восстанавливать исходную планировку;
• можно ли купить квартиру в ипотеку;
• не затронуты ли несущие конструкции;
• соответствует ли площадь документам;
• есть ли технический проект;
• какие расходы могут возникнуть после покупки.

Чем прозрачнее представлена информация, тем меньше риск, что покупатель откажется от сделки после проверки документов.

Оценка для суда

В судебном споре может потребоваться определить рыночную стоимость квартиры с учётом фактического состояния на конкретную дату.

Спор может быть связан с разделом имущества, наследством, компенсацией доли, последствиями выполненных работ или требованиями о восстановлении помещения.

До начала оценки нужно уточнить вопрос, поставленный перед специалистом. Стоимость квартиры в фактическом состоянии и стоимость объекта при условии устранения изменений — разные задачи.

Что происходит во время осмотра

Специалист осматривает помещения, фиксирует расположение стен, дверных проёмов, санузлов, кухни и вспомогательных зон.

Также оцениваются:

• качество ремонта;
• состояние инженерных систем;
• наличие повреждений;
• высота потолков;
• освещение;
• расположение окон;
• удобство проходов;
• соответствие документов фактическому состоянию.

Оценщик не проводит строительное обследование скрытых конструкций, если такая задача отдельно не поставлена. При сомнениях может потребоваться строительно-техническая экспертиза.

Какие документы понадобятся

• паспорт заказчика;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы;
• технический паспорт;
• поэтажный план;
• экспликация;
• проект перепланировки;
• решение о согласовании;
• акт о завершённых работах при наличии;
• новый технический план;
• фотографии квартиры;
• документы банка или суда при наличии.

Если полный комплект отсутствует, можно сначала направить имеющиеся документы для предварительной проверки.

Можно ли провести оценку дистанционно

Начать работу можно дистанционно: отправить выписку, технические документы, фотографии и описание изменений.

Но при существенном расхождении между планом и фактическим состоянием может потребоваться осмотр. Решение принимается после изучения задачи и документов.

Перепланировка и рыночные аналоги

При сравнительном подходе оценщик подбирает квартиры, сопоставимые по району, площади, этажу, состоянию дома и другим характеристикам.

Найти аналог с полностью идентичной перепланировкой удаётся не всегда. В этом случае специалист анализирует влияние планировки и применяет обоснованные корректировки.

Использовать только объявления квартир со стандартной планировкой без анализа различий неправильно.

Когда нужна строительная экспертиза

Оценщик определяет стоимость, но не всегда может ответить на технические вопросы о безопасности выполненных работ.

Строительно-техническая экспертиза может понадобиться, если требуется:

• определить, затронуты ли несущие конструкции;
• оценить качество строительных работ;
• выявить нарушения;
• рассчитать стоимость восстановления;
• подтвердить возможность сохранения изменений;
• ответить на технические вопросы суда.

Оценка и строительная экспертиза могут дополнять друг друга, но это разные виды работ.

Частые ошибки собственников

• Не сообщать оценщику об изменениях.
• Предоставлять старый поэтажный план.
• Считать любую перепланировку улучшением.
• Не учитывать требования банка.
• Путать оценку и согласование перепланировки.
• Заказывать отчёт без осмотра при существенных изменениях.
• Не различать текущую планировку и состояние по документам.
• Не определять точную цель оценки.