Оценка квартиры для рефинансирования ипотеки: зачем нужен новый отчёт

При рефинансировании заёмщик оформляет новый кредит, чтобы погасить действующую ипотеку на других условиях. Поскольку квартира продолжает использоваться в качестве залога, новому банку необходимо понимать её актуальную рыночную стоимость. Для этого может потребоваться новый отчёт независимого оценщика.

Использовать первоначальную оценку, подготовленную несколько лет назад, удаётся не всегда. За это время могли измениться цены на недвижимость, состояние квартиры, характеристики дома и требования банка. Поэтому возможность принять старый отчёт нужно уточнять непосредственно в кредитной организации.

Когда банк запрашивает новую оценку

При рефинансировании фактически оформляется новое кредитное обязательство. Банк повторно анализирует заёмщика и объект залога, поэтому вправе запросить актуальный отчёт об оценке недвижимости.

Новая оценка особенно вероятна, если старый отчёт был подготовлен давно, квартира изменилась после ремонта или перепланировки, стоимость недвижимости заметно изменилась либо рефинансирование проводится в другой кредитной организации.

• ипотека переводится в другой банк;
• старый отчёт утратил актуальность;
• изменилась площадь или планировка квартиры;
• проводился существенный ремонт;
• банк не принимает первоначальный отчёт;
• требуется подтвердить достаточность залога;
• одновременно меняются заёмщики или условия кредита.

Что проверяет оценщик

Специалист изучает местоположение квартиры, характеристики дома, площадь, этаж, планировку, техническое состояние, качество отделки и юридически значимые особенности объекта. Затем квартира сопоставляется с предложениями на соответствующем сегменте рынка.

Для банка важна не желаемая цена собственника, а обоснованная рыночная стоимость недвижимости. Если результат окажется ниже предполагаемой суммы, кредитная организация может изменить условия рефинансирования или запросить дополнительное обеспечение. Решение о кредите принимает банк, а не оценщик.

Почему стоимость могла измениться

Цена квартиры зависит от состояния рынка и характеристик самого объекта. На результат могут повлиять новые жилые комплексы в районе, изменение транспортной доступности, состояние дома, ремонт, перепланировка и динамика спроса.

При этом цена объявления не равна рыночной стоимости. Продавцы нередко указывают сумму с учётом будущего торга или собственных ожиданий. Оценщик анализирует несколько сопоставимых объектов и учитывает различия между ними.

Какие документы понадобятся

• паспортные данные заказчика;
• выписка из ЕГРН или другой документ о правах;
• технический план, экспликация или поэтажный план при наличии;
• сведения об ипотеке и зарегистрированных обременениях;
• документы на перепланировку, если она проводилась;
• требования или форма банка, если они были предоставлены;
• доступ к объекту для осмотра.

Полный перечень лучше согласовать заранее. Дополнительная информация представлена в статье о документах для оценки квартиры при ипотеке.

Как проходит оценка

1. Проверка требований банка. Уточняется, для какой кредитной организации подготавливается отчёт и есть ли у неё специальные условия.

2. Изучение документов. Оценщик проверяет характеристики квартиры, состав прав и сведения об обременениях.

3. Осмотр недвижимости. Фиксируются планировка, состояние, отделка и другие особенности объекта.

4. Анализ рынка. Подбираются сопоставимые квартиры и учитываются различия по площади, дому, этажу, состоянию и местоположению.

5. Подготовка отчёта. В документе раскрываются характеристики объекта, рыночные данные, расчёты и итоговая стоимость.

Почему банк может не принять отчёт

• не учтены требования конкретной кредитной организации;
• в документах и характеристиках квартиры есть расхождения;
• не отражена существующая перепланировка;
• использованы недостаточно обоснованные рыночные данные;
• отчёт подготовлен на неподходящую дату;
• документ утратил актуальность к моменту рассмотрения заявки.

Подробнее возможные причины разобраны в материале почему отчёт об оценке могут не принять.

Частые вопросы

Полезные материалы

* Материал носит информационный характер. Требования к залогу, отчёту и условиям рефинансирования устанавливает кредитная организация.